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FINCAS RÚSTICAS ¿Cómo bajar la liquidación provisional del Impuesto de Sucesiones?
Me gustaría empezar contándote que a finales de noviembre recibí una llamada, pedía auxilio. La cuestión es que en 2015 su padre había fallecido, hay que tener en cuenta que un año antes lo había hecho su madre (impuesto que ya había liquidado con la Admon). Cuando hicieron la declaración del impuesto no tuvieron en cuenta los valores que asignaba la Junta de Andalucía a esas fincas, y asignaron valores de tal modo que la base imponible saliese inferior a 175.000 €. Sin embargo, como consecuencia de un procedimiento de comprobación limitada le llegó una notificación de la propuesta de liquidación en la que la Base Imponible del Causahabiente ascendía a 297.000 € (ya que era el 50% lo que estaba heredando), como veis muy superior a lo que se había declarado. Por esa masa hereditaria debía abonar a la admon.37.000 € (tenía derecho a reducciones de parentesco y vivienda habitual).
¿Cómo asigna los valores la Agencia Tributaria a las fincas rústicas?
Lo hace en base a cada una de las parcelas catastrales que la conforman, a su vez cada una de las parcelas catastrales las divide en subparcelas y asigna unos precios medios, según establece la Orden de 25 de mayo de 2015 (la encontrarás más abajo con enlace a ella), a cada subparcela según la vegetación e intensidad productiva que conste en Catastro (los cuales no suelen coincidir con la realidad aunque se aproximen).
¿Cómo procedimos?
Pues me puse manos a la obra ya que sólo disponía de 10 días para presentar las alegaciones en las que no debía cambiar valores ni proponerlos, así que me centré en revisar parcela por parcela y tratando de encontrar todos aquellos fallos o discrepancias catastrales que hubiera con el fin de que tras estas alegaciones, la Agencia Tributaria cambiase la valoración. Y tras varios días de arduo esfuerzo conseguí que cada una de las parcelas tuviese alguna modificación respecto a la asignada por la Junta. Por poner un ejemplo, en catastro en una parcela aparecían 10 hectáreas de alcornocal y 2 de matorral, y mediante justificaciones técnicas, mediciones y comparativas históricas demostraba que la realidad era que había 5 hectáreas de alcornocal y 7 de matorral. Lo cual teniendo en cuenta que la Junta establece unos precios medios para cada cultivo y municipio según la Orden de 25 de mayo de 2015, por la que se aprueban los precios medios en el mercado para estimar el valor real de determinados bienes rústicos, radicados en la Comunidad Autónoma de Andalucía, y que en este caso eran de 5200 €/ha para alcornocal de 2ª y 1000 €/ha para matorral, haría que disminuyese bastante su valor.
A finales de febrero de 2018 se le notificó la Resolución ya con la “liquidación Provisional”, la agencia tributaria había aceptado todos los cambios propuestos y le asignaban una nueva cuota íntegra que era de 27.000 €, se había conseguido rebajar un 27% sin hablar de los valores asignados, sin realizar ninguna tasación, pero no era suficiente. Realmente los precios medios asignados en la Orden eran excesivamente altos, la zona fue devastada por un incendio en 2004 que afectó gravemente a la vegetación haciendo que la escasísima arboleda que queda esté fuertemente atacada por enfermedades. Había que hacer algo más, tocaba entrar en la valoración. Y eso hemos hecho, hemos realizado la valoración para cada una de las parcelas rústicas siguiendo Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, mediante capitalización de rentas teniendo en cuenta las producciones reales de la finca de los últimos 24 años (ya que era producción corchera y había que demostrar la disminución de ésta en los últimos años y se sacaba cada 10-12 años).
Ahora estamos a la espera para ver si admiten esos valores o vamos a la Tasación Pericial Contradictoria (TPC).
Este caso, nos ha hecho plantearnos que siempre es posible alegar con un informe técnico antes de la TPC y que sean admitidas, siempre que estas alegaciones estén debidamente justificadas.
¿Cuáles fueron las discrepancias que encontramos?
1. Discrepancia de lindes, por la cual le hacían pagar por un terreno que en catastro venía a su nombre, pero que era parte de un vecino. Se detectó en campo.
2. Discrepancia de vegetación. Muy común por la escasa actualización de catastro, en este caso había zonas de matorral con escasa arboleda a la que asignaban valores de arboleda.
3. Discrepancia en la Intensidad Productiva (IP) asignada, aplicaban valores mayores a los reales aunque en este caso fue difícil ya que en las alegaciones del fallecimiento de su madre otro técnico se había centrado únicamente en este aspecto y ya se habían asignado los valores mínimos.
4. Discrepancia de delimitación de subparcelas, digitalizamos cada una de las parcelas e hicimos comparativas históricas como la que aparece en la foto.
5. Precios medios asignados no coincidentes con la realidad productiva de la finca.
Por todo esto, antes de que un cliente abone la liquidación propuesta es bueno que un técnico especializado estudie el expediente y vea si es posible o no presentar alegaciones.
Para la realización de presupuestos es necesario conocer las referencias catastrales ya que no es lo mismo realizar un informe pericial o una tasación de una finca con 10 parcelas catastrales que con 1, o con un conjunto de 10 subparcelas que con 2.
Espero que te haya resultado útil este pequeño artículo, estoy a tu disposición para cualquier consulta.

La unidad
mínima de cultivo la superficie suficiente que debe tener una
finca rústica para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los
medios normales y técnicos de producción, puedan llevarse a cabo con un
rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características
socioeconómicas de la agricultura en la comarca o zona.

Para
realizar segregaciones o divisiones debe tenerse en cuenta que
se deben cumplir estas superficies y que éstas varían según si
son de secano o regadío y el municipio en el que se encuentren.

A
continuación puedes encontrar un listado con todos los municipios de Andalucía
clasificados por provincia. Comienzo por Huelva puesto que es la provincia en
la que me encuentro , las demás las encontrarás alfabéticamente, (un pequeño
truco si le das a la tecla ctrl y a la “F” a la vez podrás escribirlo que
buscas y encontrarlo directamente, esto sirve para cualquier documento o web,
así ahorrarás tu tiempo que seguro es valioso).
Por si acaso, recuerda que 1 hectárea (1 ha) son 10.000 metros cuadrados.

Me gusta comenzar por el principio, así que en
primer lugar debemos saber:
¿Qué es la segregación?

Es la partición de una finca en 2 o más
porciones, sin embargo, no hay que confundir con la «división».
Partiendo de una finca registral (inscrita en el Registro de la Propiedad) se
pretende extraer una o varias porciones de la misma con el fin de obtener varias
fincas, esto puede hacerse mediante división o segregación.

Diferencia fundamental entre división y
segregación de fincas rústicas
Segregación: la finca
matriz (la original) permanecerá con su matrícula de finca y se tributará sólo
por la parte segregada.
División: Todas las porciones, incluida la matriz, obtendrán una nueva
matrícula y se tributará por todas ellas (Mucho más costoso)

¿Qué
pasos he de seguir para segregar una finca rústica?

Ya se trate de una finca agrícola o
forestal, en primer lugar habrá que comprobar
que esa segregación es posible, ya que debe cumplirse que la finca
segregada y su matriz sean superiores a la unidad
mínima de cultivo UMC. Debe tenerse en cuenta la Ley de
Modernización de las Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995, que
señala en su art. 24.1 que: La división o segregación de una
finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión
inferior a la unidad mínima de cultivo; con las excepciones que
se comprenden en su art. 25; normativa que se completa con los arts.
78 a 82 del RD 1093/1997, de 4 de julio.

UMC,
Unidad Mínima de Cultivo: Es la superficie
mínima que debe tener la finca para ser segregada y varía según sea de secano o
regadío así como por municipio. Al final de este artículo encontrarás un enlace
donde puedes consultar las establecidas para los términos municipales andaluces.
En general suelen ser 2500 m2 para regadío y de 3 a 3,5 hectáreas
para secano, pero como he indicado, varía en cada municipio. La UMC debe
cumplirse para la finca segregada y para su matriz, por ejemplo, queremos
segregar 4 hectáreas de una finca que tiene 10 hectáreas, comprobamos el
municipio y vemos que en Valverde del Camino la superficie mínima de la UMC es
de 3,5 hectáreas por lo que se podría realizar ya que ambas porciones de la
finca son superiores a esta unidad mínima.

Una vez comprobada la UMC, debe presentarse
en el Ayuntamiento el Proyecto de
segregación elaborado por técnico competente. El Ayuntamiento declarará la
innecesariedad de licencia de parcelación. Esta licencia la presentaremos en
notaría para escriturar la segregación practicada. Al mismo tiempo se procederá
a la elaboración por parte del técnico
competente del GML y RGA de la porción segregada y éste los remitirá al
Registro de la Propiedad y/o a la Notaría (en ocasiones nos han solicitado
estos ficheros en notaría, pero ha de tenerse claro que el GML es obligatorio
para las porciones segregadas y que son las coordenadas que delimitan la nueva
finca y que será inscrita con ellas en Registro).

En el Registro de la Propiedad se procederá
a su inscripción con las escrituras y GML.

Si crees que podemos ayudarte a segregar tu
finca, déjelo en nuestras manos, mediremos mediante GPS la finca a segregar,
solicitaremos la licencia al Ayuntamiento y contacteremos con su notaría y con
el Registros de la Propiedad correspondiente para enviarle los ficheros.

A la hora de solicitar presupuesto
indíquenos qué necesita y nosotros le detallaremos el presupuesto en función de
sus necesidades.

Consulta AQUÍ las unidades mínimas de cultivo por municipio. Sólo Andalucía.