FINCAS RÚSTICAS ¿Cómo bajar la liquidación provisional del Impuesto de Sucesiones?
Me gustaría empezar contándote que a finales de noviembre recibí una llamada, pedía auxilio. La cuestión es que en 2015 su padre había fallecido, hay que tener en cuenta que un año antes lo había hecho su madre (impuesto que ya había liquidado con la Admon). Cuando hicieron la declaración del impuesto no tuvieron en cuenta los valores que asignaba la Junta de Andalucía a esas fincas, y asignaron valores de tal modo que la base imponible saliese inferior a 175.000 €. Sin embargo, como consecuencia de un procedimiento de comprobación limitada le llegó una notificación de la propuesta de liquidación en la que la Base Imponible del Causahabiente ascendía a 297.000 € (ya que era el 50% lo que estaba heredando), como veis muy superior a lo que se había declarado. Por esa masa hereditaria debía abonar a la admon.37.000 € (tenía derecho a reducciones de parentesco y vivienda habitual).
¿Cómo asigna los valores la Agencia Tributaria a las fincas rústicas?
Lo hace en base a cada una de las parcelas catastrales que la conforman, a su vez cada una de las parcelas catastrales las divide en subparcelas y asigna unos precios medios, según establece la Orden de 25 de mayo de 2015 (la encontrarás más abajo con enlace a ella), a cada subparcela según la vegetación e intensidad productiva que conste en Catastro (los cuales no suelen coincidir con la realidad aunque se aproximen).
¿Cómo procedimos?
Pues me puse manos a la obra ya que sólo disponía de 10 días para presentar las alegaciones en las que no debía cambiar valores ni proponerlos, así que me centré en revisar parcela por parcela y tratando de encontrar todos aquellos fallos o discrepancias catastrales que hubiera con el fin de que tras estas alegaciones, la Agencia Tributaria cambiase la valoración. Y tras varios días de arduo esfuerzo conseguí que cada una de las parcelas tuviese alguna modificación respecto a la asignada por la Junta. Por poner un ejemplo, en catastro en una parcela aparecían 10 hectáreas de alcornocal y 2 de matorral, y mediante justificaciones técnicas, mediciones y comparativas históricas demostraba que la realidad era que había 5 hectáreas de alcornocal y 7 de matorral. Lo cual teniendo en cuenta que la Junta establece unos precios medios para cada cultivo y municipio según la Orden de 25 de mayo de 2015, por la que se aprueban los precios medios en el mercado para estimar el valor real de determinados bienes rústicos, radicados en la Comunidad Autónoma de Andalucía, y que en este caso eran de 5200 €/ha para alcornocal de 2ª y 1000 €/ha para matorral, haría que disminuyese bastante su valor.
A finales de febrero de 2018 se le notificó la Resolución ya con la “liquidación Provisional”, la agencia tributaria había aceptado todos los cambios propuestos y le asignaban una nueva cuota íntegra que era de 27.000 €, se había conseguido rebajar un 27% sin hablar de los valores asignados, sin realizar ninguna tasación, pero no era suficiente. Realmente los precios medios asignados en la Orden eran excesivamente altos, la zona fue devastada por un incendio en 2004 que afectó gravemente a la vegetación haciendo que la escasísima arboleda que queda esté fuertemente atacada por enfermedades. Había que hacer algo más, tocaba entrar en la valoración. Y eso hemos hecho, hemos realizado la valoración para cada una de las parcelas rústicas siguiendo Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, mediante capitalización de rentas teniendo en cuenta las producciones reales de la finca de los últimos 24 años (ya que era producción corchera y había que demostrar la disminución de ésta en los últimos años y se sacaba cada 10-12 años).
Ahora estamos a la espera para ver si admiten esos valores o vamos a la Tasación Pericial Contradictoria (TPC).
Este caso, nos ha hecho plantearnos que siempre es posible alegar con un informe técnico antes de la TPC y que sean admitidas, siempre que estas alegaciones estén debidamente justificadas.
¿Cuáles fueron las discrepancias que encontramos?
1. Discrepancia de lindes, por la cual le hacían pagar por un terreno que en catastro venía a su nombre, pero que era parte de un vecino. Se detectó en campo.
2. Discrepancia de vegetación. Muy común por la escasa actualización de catastro, en este caso había zonas de matorral con escasa arboleda a la que asignaban valores de arboleda.
3. Discrepancia en la Intensidad Productiva (IP) asignada, aplicaban valores mayores a los reales aunque en este caso fue difícil ya que en las alegaciones del fallecimiento de su madre otro técnico se había centrado únicamente en este aspecto y ya se habían asignado los valores mínimos.
4. Discrepancia de delimitación de subparcelas, digitalizamos cada una de las parcelas e hicimos comparativas históricas como la que aparece en la foto.
5. Precios medios asignados no coincidentes con la realidad productiva de la finca.
Por todo esto, antes de que un cliente abone la liquidación propuesta es bueno que un técnico especializado estudie el expediente y vea si es posible o no presentar alegaciones.
Para la realización de presupuestos es necesario conocer las referencias catastrales ya que no es lo mismo realizar un informe pericial o una tasación de una finca con 10 parcelas catastrales que con 1, o con un conjunto de 10 subparcelas que con 2.
Espero que te haya resultado útil este pequeño artículo, estoy a tu disposición para cualquier consulta.